Royaume-Uni : la perspective d’une baisse des prix de l’immobilier constitue un risque sur la croissance, et ce indépendamment des modalités du Brexit

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  1. L’enquête RICS auprès des professionnels anglais de l’immobilier se dégrade doucement mais sûrement depuis mi-2018. Actuellement, l’indicateur avancé synthétique suggère une perspective de glissement annuel négatif des prix dans l’immobilier résidentiel (graphique 1), ce qui se traduirait par des prix qui baisseraient en niveau dans les prochains mois (graphique 2).

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2. Une variation des prix de l’immobilier se transmet sur la croissance économique via 2 principaux mécanismes :i) le canal du crédit, à savoir qu’une baisse des prix de l’immobilier diminue la valeur des collatéraux et ce faisant le nombre de projets profitables et le volume de crédits ;et ii) l’effet-richesse qui traduit le fait que la demande (consommation) s’ajuste à la baisse si le patrimoine actuel ou anticipé des ménages se dévalorise.
La croissance des prix de l’immobilier a toujours fortement contribué à la croissance (et à la stabilité de la croissance) du Royaume-Uni, mais cette contribution  » directe et indirecte  » s’est accentuée depuis 2013 puisque nous l’estimons à environ 1/3 de la croissance du PIB (graphique 3) ! A l’inverse, une baisse des prix de l’immobilier pèsera donc sensiblement sur la croissance économique.

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  1. Le signal envoyé par le RICS justifie en grande partie nos prévisions inférieures au Consensus pour la croissance du Royaume-Uni : +1.3% en 2019 et +1.1% en 2020.La croissance 2019 sera toutefois  « sauvée » dans sa moyenne annuelle par un premier trimestre qui sera exceptionnellement élevé lié à une reconstitution des stocks préemptive face aux échéances du Brexit (nous avons observé des comportements d’aubaine avec la composante stocks du PMI Markit ayant atteint un niveau historiquement élevé en février). En revanche, le déstockage au T2 conduirait à une croissance  » négative  » avec un risque de récession technique sur le T3. Si elle se confirme, la baisse des prix de l’immobilier se traduirait davantage sur la croissance 2020. Au final, le risque est à la baisse sur la croissance du Royaume-Uni et ce indépendamment désormais des modalités du Brexit.

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